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没有十全十美的农庄:蟹岛解读续

发布时间:2016-11-04   发布人:至道规划

蟹岛不是十全十美。因为缺乏宏观整体规划,所以空间布局凌乱,景观视觉差强人意;另外随着城市化进程,其休闲农业用地日益被旅游商业地产用地蚕食,生态景观进一步弱化。

下面我们追根溯源,从业主出身、最初动机等深入挖掘,解析蟹岛形成今日优点、缺点的背后内在基因。

基层农业技术员出身的老板;

“逼出来”的生态循环农业;

并非“十全十美”的事物;

人的“用心”要素是学不来的。

一、基层农业技术员:

北京市蟹岛绿色生态度假村集团董事长付秀平,初中毕业后进了农场,然后在中央农业广播学校的第一期学了四年得到一个中专的学历,然后考上了农业技术员,在农场的农技站工作

改革开放后分田到户,当时全国确实激发了农民热情;但分田到户在北京不太适应,因为北京有好些就业的机会,,大部分人都把土地放弃了,从事其他的行业。85年付秀平所在的村看土地荒了又把土地收回集中了,流转给种地大户。当时村两千两亩地承包给别人了,还剩下的了一百七八十亩地,这个地没有人包了。村支书因为付秀平是农业技术员出身,就动员其把这一块地包下来了。

付秀平的农业科技知识和勤劳帮助他创造了奇迹。在那个“万元户”时代,他当年挣了4万元钱。

但是第二年队里又把土地收回了,而付秀平本人也想折腾一下。于是就拿这4万元办了个建材厂。这样不温不火一直到96年;付秀平回想起86年的那一次包地,累但是挣到钱了,心情比较荣耀,心想农业还是比较适合自己的。正好1998年现在蟹岛所在这个村想把地往外包,于是付秀平把三千亩地包过来了。重新回到了他最拿手的农业上来了。

二、“逼出来”的循环农业:

但是当时一亩地300元租金的价格是相当高的,这逼迫付秀平不断的琢磨土地复合价值,农技员出身的付秀平不断在这3000亩地上动脑子。,把棒子地平整完了之后种稻,种稻不赚钱,又在稻地养螃蟹;低洼地挖成池塘,养螃蟹养鱼;好一点的地盖成温室,一有了温室以后这一亩地一年种几茬蔬菜,这样就增值了;养鸡,养牛,养羊,粪便当肥料!脑瓜子就想着每个项目想种什么,养什么.一点一点的形成一种“循环农业”模式。


三、并没“十全十美”的事物:

十几年下来,虽然蟹岛获誉无数,付秀平也从一个基层农业科技员摇身一变成为优秀农民企业家。但世界上从来没有十全十美事物。

(1)融资渠道不畅、发展速度较慢

但是因为土地使用性质、建筑用地指标,以及老板本人较保守风格等方面的原因,“蟹岛”的融资渠道非常有限,大部分都是靠自有资金和政府补贴开发建设。“蟹岛”发展到现在的规模,只在2003年有过一笔数千万元的贷款,其它建设发展资金都是自有资金和政府扶持补贴,主要原因是“蟹岛”的所有建筑绝大部分是临建,无法到银行抵押贷款——试想如果有金融上的支持,类似“蟹岛”这样农业旅游项目的发展会更快、更好。

——当然,这和蟹岛当年创业时的国家形式有关。而近年国家在农业金融上大胆探索改革,已经不可同日而语,相信这一代休闲农业的投资者们在融资渠道这一块的作为会比蟹岛大!

(2)风格较乱,空间形态引力有遗憾

一来因为滚雪球式发展,蟹岛从来没有做过整体规划(只做过顾问咨询和局部设计),导致空间形态凌乱;

二来因为蟹岛的建筑用地指标很少,后期增建的很多项目都是打着设施农业临建名义的温室大棚,致使建筑风格同质化现象严重。

(3)区位受限,产品升级遭遇天花板

从2005到2010这段时期,蟹岛连续上马的一些休闲项目例如“三点钟”,在当时都是既领先潮流的、也符合市场需求的。但近年蟹岛产品的升级换代已经逐渐遭遇天花板。这是其区位条件决定的,蟹岛距离中心区近,既是优势也是劣势。

一方面,周边空港工业很多环境质量有限、尤其是飞机噪音无法避免。因此诸如近年崛起的“野奢型”潮流乡村旅游度假产品,蟹岛是难以攀赶潮流、升级换代的。 

另一方面,日化融入中心区的优势,导致其休闲农业用地日益被旅游商业地产用地蚕食,蟹岛已经从一个提供原创内容IP的农庄,日益演变为一个“平台”,很多相关娱乐、演艺、商业项目到这里租地搞开发。(从挣钱角度这无可厚非,但从一个优秀生态农庄标本角度,这很遗憾。——不过这也是至道规划院反复和客户强调的:农为主还是旅为主,有规律但没定律,要因人因地变化,参见文章《农、旅占比问题?》


四、“人的用心”要素是轻易学不来的:

蟹岛老板付秀平是农技员出身,对利用农业科技增产有着切身体会和兴趣。这使得他的循环农业战略并不是像很多项目那样“政策跟风”,而是很实在的钻研农业技术效益驱动。

如果说蟹岛“农旅合一”模式中的“旅游”一端,更多是近郊的地利和旅游业的天时助力;

那么“农业”一端,则更见业主本人的用心:纵向能一、二、三产效益互融;横向能跳出园区到内蒙古去跨区域发展——这是其他很多生态农庄都达不到的产业厚度与宽度!这和老板本身的出身和性格是分不开的,别的农庄不要轻易模仿的。


附:蟹岛历程与荣誉

1996年,承包朝阳区灯盏乡3000亩土地,并探索以循环农业模式节省开支、增加附加值;

1998年,在种养区划出300亩地做度假村,逐步开启农、游合一模式;

2000年,开饭楼建成营业;

2000年,蟹岛被北京市评为“现代农业示范园区”;

2002年,建成24套北方农家院形态的度假农庄;

2003年,从绿色食品进一步升格为有机产品;

2003年,在内蒙古建立有机农业种植基地;

2004年,被国家旅游局评定为首批“全国工农业旅游示范点”;

2005年,建立有机农业深加工公司;

2006年,与人合资成立赶海宫四季室内海水休闲中心;

2006年,被农业部评定为“国家级农业产业化重点龙头企业”;

2008年,建成3点钟农业园,开创3.2万平米的超级大棚形态

2008年,蟹岛圆满地完成了奥运蔬菜供应任务;

2009年,被评为国家“4A级景区”;

2010年被上海吉尼斯评定为“城市中最大的度假村”;

 

 

 

【北京至道:美丽乡村规划建设幕后推手/上十年乡村旅游规划、休闲农业规划经验,近百个乡村旅游规划、农业生态园规划、田园综合体规划落地案例

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