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旅游规划的主要类型及合同任务条款!

发布时间:2017-06-19   发布人:至道规划

旅游规划和城市规划一样,也是分层次、分类型进行的。区分总体规划、详细规划等多个递进层次。一般而言,大型项目应该层层递进做规划;而中小型项目则可以跳过一些层次,直接进入下个层次的编制。

但旅游规划又不完全等同城市规划,还有自身一些特性。所以请尤其注意下文中的一些特别注解或说明。

 

一、《旅游总体策划》的主要内容

注:虽然 “旅游规划”最初是作为“城市规划”子类型分离出来的,但是旅游规划与城市规划有个重大区别:旅游规划主要服务于旅游开发的经济咨询;而城市规划主要服务于城市公共利益的空间管理。

因此旅游规划在传统城市规划的“总体规划”层面上又诞生了“总体策划”这个层次,以便更好实现其经济咨询属性。

1、区域大势研究:本着“跳出项目看项目”的策划方法,对项目面临的区域社会、经济、文化态势进行研判,以期对项目形成整合与借势;

2、资源基础研究:不仅对项目资源及周边相关资源进行深入分析研究,而且对国内外相似资源进行横向比较分析,综合形成资源评价;

3、市场基础研究:在资源评价基础上,再结合相关市场资料与实地市场调研。以“资源-市场-产品”三者互动牵引的方法,提出项目的市场定位或市场策略;

4、总体定位策划:在宏观、微观研究基础上,凭借各种定位方法与模型,对项目形成“适度超前”发展理念。并据此对项目进行总体定位。包括主题定位、发展目标定位、产业功能定位、运营战略定位等;

5、产品创意策划:在主题定位的牵引下,凭借微观创意技巧与底蕴,创造既能产生市场冲击力、又切合场地特征的游憩项目。包括景观建筑策划、游乐设施创意、景观小品设计,以及各种新型体验方式策划创意;

6、游憩方式策划:在客观产品创意基础上,切换到游客主观体验层面。形成“吃---------悟”等要素的互补镶嵌系统,落实到游客的微观游憩方式与游憩路线上;

7、商业模式策划:相关开发利益主体(政府-企业-百姓)之间合作模式的创设与优化;开发商自身角色定位;具体项目的收入点以及项目之间盈利结构搭配;运营管理模式建议;融资策划与招商策划;政策杠杆利用等;

8、营销创意策划:在产品创意策划基础上,综合选择运用节庆活动、广告推广,以及新兴的网络事件等手法,力图为项目“四两拨千斤”,进行效益放大。(本合同的营销策划不含公关执行下游环节。)

9、运营实施计划:依照“长计划短安排”理念,确定开发建设分期策略。然后对项目投资运作进行目标任务分解,以资金投入为基础,按照业务顺序与结构,形成具体工作计划。

10、策划图件:旅游市场分析图、旅游资源分析图、功能分区示意图、项目布局示意图、道路交通与游线安排示意图、游憩方式与重点项目示意图、标志性景观及风格控制示意图。

二、《旅游总体规划》的主要内容

注:虽然“旅游总体策划”更注重旅游开发的经济咨询,“旅游总体规划更注重空间管理层面与政策法规的对接。但由于旅游策划的部分内容必须要落到空间规划中,因此总体策划和总体规划的编制又难免有部分内容重叠

——因此在实操中,有时也把两者合并编制《XX旅游总体策划暨总体规划》。合并编制的价格往往在原有两项合计总价基础上有所打折。

1、确定规划区范围。

2、确定规划区的土地利用平衡,提出游憩利用、环境保护、风貌协调等不同用地范围;

3、确定规划区的功能分区;

4、确定对外交通布局,并规划内部道路系统的走向、断面和交叉形式,及停车场等交通设施的规模、位置;

5、规划环境卫生系统布局,提出防止和治理污染的措施;

6、规划生态景观系统和绿地系统的总体布局;

7、规划防灾系统和安全系统的总体布局。含消防通道、防洪设施、地址灾害防护等;

8、研究并确定其他基础设施、服务设施和附属设施的总体布局。含给排水、供电、电信等;

9、研究并确定旅游区内自然、文化资源的保护范围和保护措施;

10、研究并确定提出旅游区的游客容量。

11、提出近期建设规划重点

12、规划图件:包括游区位分析图、综合现状分析图、功能分区规划图、总体规划图、道路交通规划图、基础设施与公共设施规划图、近期建设规划图等。

三、《旅游修建性详细规划》的主要内容

注:本条款主要借鉴了城市规划中的修建性详细规划内容条款,局部结合旅游规划行业特点有修订。

就旅游规划行业的实操经验而言:如果前期没有做旅游总体策划,直接做旅游修建性详细规划,往往不具备实操性。(也就是编制旅游规划时,“总体策划”这个层次往往不能省。)

1、修建性详细规划的基础资料;

2、规划说明书

1)现状条件分析;

2)规划原则和总体构思;

3)用地布局及规划特点;

4)项目区空间组织和景观特色要求;

5)景区道路系统规划;

6)景区绿地系统规划以及简易游憩设施规划;

7)各项专业工程规划及管网综合;

8)旅游服务设施及附属设施系统规划设计;

9)竖向规划;

10)环境保护和环境卫生系统规划设计。

3、主要技术经济指标:

1)规划用地平衡表;

2)项目区总用地面积;

3)总建筑面积;

4)各类建筑明细表、面积、平均层数;

5)建筑容积率、建筑密度;

6)绿地率;

7)公共停车位;

8)工程量及投资估算。

4、图纸

包括综合现状图、修建性详细规划总图、道路及绿地系统规划设计图、工程管网综合规划设计图、竖向规划设计图、鸟瞰或透视等效果图。

1) 规划地段位置图(比例不限)。标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系。

2) 规划地段现状图(比例尺1500l1000)标明自然地貌、道路、绿化、工程管线和各类现状建筑用地范围以及建筑的性质、层数、质量等。

3) 规划总平面图(比例尺l50011000)。标明各项规划建筑布置、内部道路网及其与周围道路的衔接,停车场站、广场及绿化系统,河湖水面的位置和范围等。

4) 道路交通规划图(比例尺150011000)标明规划区内道路系统及与外部道路系统的联系,标明各级道路的红线位置、道路线型、道路横断面、路口转弯半径、道路中心线交点坐标和标高,表示机动车道与非机动车道以及人行道的分流和衔接、停车场的位置和出入口。

5) 竖向规划图(比例尺1500l1000)标明规划区内不同地面的标高(室外地坪规划标高),主要道路路口标高、坡度和坡向及地面自然排水的方向,标出步行道、台阶、挡土墙、排水明沟等。

6) 单项或综合工程管网规划图(比例尺l500ll000)图上应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高,以及有关设施和构筑物位置。

7) 表达规划设计意图的鸟瞰或透视等效果图。

四、《旅游概念性规划》的主要内容

注:所谓“概念性”即暂且不管后期基础设施、土地产权等现实条件的制约,对项目去做最大可能的理想规划探索。概念性规划简称概规,往往应用于正式拿地前与政府的协议谈判阶段或必须实施分期开发的大型项目的前期阶段。

概规在深度可以再细分为两种:一种是基于“总体策划暨总体规划”层面的概规;另一种是基于“修建性详细规划”层面的概规。前者往往接近于“总体策划暨总体规划”的纲要;后者则是在前者基础上,再加上重点项目的概念性设计。——实操中后者更常见,因此以下内容条款是针对基于修建性详细规划的概规而言。

 

1、区域大势研究:本着“跳出项目看项目”的策划方法,对项目面临的区域社会、经济、文化态势进行研判,以期对项目形成整合与借势;

2、总体定位策划:在宏观、微观研究基础上,凭借各种定位方法与模型,对项目形成“适度超前”发展理念。并据此对项目进行总体定位。包括主题定位、发展目标定位、产业功能定位、运营战略定位等;

3、产品创意策划:在主题定位的牵引下,凭借微观创意技巧与底蕴,创造既能产生市场冲击力、又切合场地特征的游憩项目。包括景观建筑策划、游乐设施创意、景观小品设计,以及各种新型体验方式策划创意;

4、确定规划区范围、功能分区和土地利用平衡;

5、确定内外交通布局,及停车场等交通设施的规模位置;

6、大致研究景观系统和绿地系统的总体布局;

7、大致研究其他基础设施、公共设施的总体布局;

8、大致研究建筑容积率、建筑密度等;

9、提出近期建设规划重点;

10、对近期启动重点游憩项目进行概念性设计;

11、规划图件:综合现状分析、功能分区规划图、总体规划图、旅游游憩产品布局图、道路交通规划图、绿地系统规划图、基础设施与公共设施规划图、重点项目概念设计图、近期建设规划图等、鸟瞰或透视等效果图。

五、附:关于“旅游控制性详细规划”和“旅游设计”的特别说明

(一)旅游控制性详细规划

如果按照城市规划理论, “总体规划→控制性详细规划→修建性详细规划”是这么一个递进层次关系。

但是根据北京至道规划专家多年实践,我们认为“旅游控制性详细规划”往往可以省略。原因详细参见至道规划院网站文章一般不做旅游控制性详细规划

(二)旅游设计

 “修建性详细规划”和“设计”内容有很大的重叠性(这是因为这两个术语源自不同行业而造成的)。根据北京至道文旅规划院多年的实践总结,建议:

1)固定建筑或设施少的中小型旅游项目,比如休闲农业园,只需做 “修建性详细规划”即可,无需再做“设计”;

2)固定建筑或设施多的中小型旅游项目,比如民宿度假村,则适合直接做“旅游设计”,不必再做“修建性详细规划”;

3)固定建筑或大型设施较多、并且面积较大的大型旅游项目中。则应该先做“修建性详细规划”;再做“设计”(这时“设计”是局部节点而非整个旅游区。)

此外,“旅游设计”的内容和传统“建筑设计”也有区别。虽尚无学术定论。但根据至道规划院多年经验,应包含:“景观建筑设计、景观园林设计、情景活动设计、雕塑设计、游乐设施设计、演艺设计”等。实操中后两者往往还需要其它专业公司协同进行 “专项规划设计”。

 

 

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